居所貸款利息扣稅 20 年期限——每年 $100,000（與子女同住可達 $120,000）用到盡

你嘅居所貸款利息扣稅，基本上限係每年 HK$100,000（2024/25 課稅年度起，如果你喺香港同 2023 年 10 月 25 日或之後出生、未滿 18 歲嘅子女同住，可以額外多扣 HK$20,000，即係 HK$120,000），總共可以扣 20 個課稅年度。重點係：呢 20 年唔使連續，稅務局只計你真正獲扣除嘅課稅年度，唔係由你買樓或者第一次申報嗰年開始倒數。不過，冇申報嘅年度，嗰年嘅利息就唔會自動計返俾你，所以合資格就應該年年申報。

居所貸款利息扣稅（IR26）——核心規則

扣稅上限同期限

你每年最多可以申扣 HK$100,000 嘅居所貸款利息（符合同合資格子女同住條件，2024/25 起可再加 HK$20,000 額外扣除）。聯名持有物業嘅話，利息同上限都要按聯權共有人人數或業權比例攤分——例如兩個人聯權共有，每人最多只可以扣上限嘅一半（HK$50,000）。期限係 20 個課稅年度，唔使連續，稅務局只計你實際獲扣除嘅年度。

例子：你 2020 年買樓，2021 年開始供款，但直到 2024/25 課稅年度先第一次申報。2024/25 就係你用咗嘅第 1 個年度，之後每獲扣除一年就用多一年，中間有年冇申索都唔會計數，直至用滿 20 個年度為止。但 2021 至 2023 年嗰幾年冇申報，嗰啲利息就唔會自動扣返俾你。

合資格貸款類型

你嘅貸款必須係「用以購置居所嘅貸款」，以該住宅或其他香港財產作按揭或押記，而且貸款人要係《稅務條例》第 26E(9) 條訂明嘅機構（例如政府、財務機構、註冊儲蓄互助社、持牌放債人、房協、你嘅僱主等）。唔包括：私人貸款、信用卡透支、裝修貸款（除非係同一按揭貸款嘅一部分，且貸款用途明確寫明係購置物業）。稅務局會查你嘅貸款協議（Mortgage Deed）同銀行月結單。

物業必須係你嘅「主要居所」

你必須係該物業喺土地註冊處登記嘅業主，而物業要係你嘅主要居住地方。如果物業只係部分用作你嘅居所（例如部分出租），可扣除嘅利息要按比例扣減。稅務局會參考你嘅水電煤賬單、差餉繳費通知、出入境記錄等。如果你長期喺內地或海外工作，但物業係你家人居住，你未必符合資格——除非你能證明該物業係你返港時嘅主要居住地。

申報時序同文件準備

邊個課稅年度申報？

你應該喺每年嘅 BIR60 個別人士報稅表嘅第 8 部（第 8.1、8.2 及 8.4 部）申報。報稅表一般喺每年 5 月初發出，你必須喺發出後 1 個月內填妥交回（經電子方式提交可自動多一個月寬限；有獨資業務嘅係 3 個月）。

關鍵日期：2026/27 課稅年度嘅報稅表預計於 2027 年 5 月初發出。如果你係首次申報，必須喺該份報稅表上填寫物業地址、貸款機構名稱、貸款賬號、利息金額等資料。

需要準備嘅文件

你必須保留以下文件至少 6 年（由有關課稅年度完結起計，稅務局可以抽查）：

• 貸款協議（Mortgage Deed）——證明貸款係用於購置物業
• 每年嘅銀行利息結單——顯示實際支付嘅利息金額
• 買賣合約（Sale and Purchase Agreement）——證明物業購置日期同價格
• 物業差餉繳費通知——證明你係主要住客
• 水電煤賬單——同上

錯誤做法：只保留銀行月結單，但冇保留貸款協議。稅務局有權要求你提供貸款協議正本，如果你無法提供，可以拒絕扣稅申請。

配偶聯名物業——如何分配扣稅額？

聯名業主嘅申報規則

如果你同配偶聯名持有物業，你哋可以選擇以下其中一種方式申報：

1. 分開評稅、各自申扣——利息按聯權共有人人數（或業權比例）攤分，每人各自以上限嘅相應份額為限；冇供利息嗰方唔可以扣
2. 選擇合併評稅——如果其中一方入息低過佢可扣嘅利息加免稅額，可以選擇合併評稅，令利息喺兩人合計入息中扣除
3. 提名配偶申索（第 26F 條）——如果有權扣除嗰方全年完全冇應課稅入息，可以提名配偶代為申扣

重要限制：無論你哋點分配，同一住宅嘅基本扣除總額唔可以超過 HK$100,000。已婚人士同配偶各自擁有一個住宅，都只可以就你哋共同視為主要居所嗰個申扣。

離婚或分居情況

如果你哋離婚或分居，物業由其中一方繼續居住，只有居住嗰方可以申扣利息。另一方即使仍然係業主，如果冇居住喺物業內，就唔符合「主要居所」條件。（稅務局接受正辦離婚手續、已分居嘅夫婦各有不同居所，各自符合條件就可以各自申扣。）

常見陷阱同錯誤

陷阱 1：提早還款後嘅利息損失

如果你提早還清按揭，之後就冇利息可以扣稅。如果你之後再借新貸款（例如加按），新貸款嘅利息通常唔可以扣稅——除非新貸款係用嚟償還原本購買該住宅嘅貸款（例如轉按攞較低利率），咁就可以參照原來貸款尚欠嘅餘數按比例扣除。稅務局會嚴格審查貸款用途。

案例：你 2020 年買樓，2025 年還清按揭。2026 年你加按套現 200 萬用嚟裝修，呢筆新貸款嘅利息唔可以扣稅，因為貸款用途唔係購置物業。

陷阱 2：物業轉名或賣樓後嘅影響

如果你賣咗物業，你就唔可以再就呢個物業申扣利息。20 年係每名納稅人一生合共嘅扣除年期，唔係每個物業一個：你之後再買新樓自住，只可以用返未用完嘅年數，唔會重新計 20 年。如果你只係轉名俾配偶，轉名後你唔再係業主，就冇得再申扣利息。

陷阱 3：忽略「首次申報」年份

好多打工仔以為「等我供款多啲先申報」，但咁做會浪費咗頭幾年嘅利息開銷——嗰幾年冇申報，利息唔會自動扣返。要留意：任何一年獲扣除，就算只係扣咗幾個月利息（例如得 HK$5,000），都會當用咗一整個課稅年度。所以通常頭幾年利息最多、邊際稅率又高嘅年份最值得用；如果你嗰年收入低過免稅額、根本唔使交稅，又冇將利息轉撥俾配偶，稅務局唔會當你用咗嗰年。

進階策略：最大化 HK$100,000 扣稅額

策略 1：利用「利息租金對沖」

如果你自住物業嘅按揭利息低過 HK$100,000，但你有其他物業出租，你可以考慮出租自住物業，然後自己租樓住。要留意：出租物業嘅按揭利息唔係居所貸款利息扣除，只可以喺選擇個人入息課稅時，以該物業嘅應評稅淨值為上限扣除；而你自己租樓住，可以申索住宅租金扣除（2022/23 起實施，基本上限 HK$100,000，2024/25 起與合資格子女同住可加至 HK$120,000）。注意：呢個策略需要你實際搬離自住物業，稅務局會查你嘅居住記錄。

策略 2：聯名物業由高收入者全數申扣

如果你同配偶聯名，但其中一方收入好高（例如年薪 200 萬），另一方收入好低（例如年薪 30 萬），分開評稅下每人只可以扣自己嗰份（上限各 HK$50,000）。低收入一方用唔盡嘅話，可以考慮選擇合併評稅，令利息喺兩人合計入息中扣除。因為扣稅額係按邊際稅率計算，累進稅率最高一級係 17%，HK$100,000 利息全數喺 17% 稅階扣除，扣稅效益約 HK$17,000；邊際稅率得 2-6% 嘅話，扣稅效益只得 HK$2,000-6,000。

策略 3：保留貸款至 20 年期限結束

如果你嘅按揭利率好低（例如 2%），而你嘅投資回報率高過利率，可以考慮唔好提早還款，繼續供款以維持扣稅額。但如果你嘅按揭利率高過投資回報率，就應該考慮提早還款，即使冇咗扣稅額都划算。

具體 Takeaway

1. 合資格就年年申報居所貸款利息，冇申報嘅年度利息唔會自動扣返；20 個扣除年度唔使連續，只計實際獲扣除嘅年度。
2. 每年保留貸款協議、銀行利息結單同水電煤賬單至少 6 年，稅務局有權抽查。
3. 聯名物業按業權份額各自申扣；一方入息唔夠扣，考慮合併評稅或（冇應課稅入息時）提名配偶申索。
4. 賣樓或轉名後就唔可以再就該物業申扣，新物業只可以用返未用完嘅扣除年數。
5. 加按或新貸款嘅利息通常唔可以扣稅，除非你能證明貸款用途係購置同一物業。